[사회주의좌파공투본 정책논평] 그걸로 해결이 되겠어?: 대선 후보들의 부동산 정책 평가

작성자
노동당
작성일
2021-12-28 14:45
조회
1021

[사회주의좌파공투본 정책논평]

그걸로 해결이 되겠어?: 대선 후보들의 부동산 정책 평가

- 토지국유화‧주택사회화 없이 부동산 문제 해결은 불가능하다

이번 대선에서 주택과 부동산 문제는 초미의 관심사다. 하지만 각 후보 진영이 쏟아낸 수많은 ‘약속’에서도 진정한 해결책은 찾을 수 없었다. 이들의 부동산 정책을 ① 토지 및 개발 ② 주택공급 및 주거안정성 ③ 불로소득 환수 및 투기 근절 대책으로 나누어 살펴본다.

1. 토지 및 택지개발 정책

토지 정책은 사실 주택 정책의 바탕이 되며, 신규주택 가격에서도 택지가와 택지 개발이익이 상당수 포함되어 있기 때문에 주택공급가격에 상당한 영향을 미치게 된다.

이재명 후보는 문재인 정부의 토지정책을 그대로 이어받았고 그 외에는 특별한 토지나 택지 개발 정책이 없다. 택지와 주택 공급에서 공공개발 우선을 얘기하지만, 민간개발을 배제하지 않기 때문에 사실상 현재 정책 기조를 그대로 계승하고 있다. 민주당 대선후보 경선 과정에서 이낙연 후보가 2021년 7월 택지소유상한법, 개발이익환수법, 종합부동산세법 개정(유휴토지 가산세) 등 이른바 완화된 ‘토지공개념 3법’을 대표 발의했고 이를 부동산 정책으로 명시했는데, 이재명 후보는 이 정책에 대한 지지 의사를 밝히지 않았다.

또한, 윤석열 후보도 택지와 주택 공급 공약이 민간 중심이고 시장형성을 위해 개발이익을 중요한 요소로 보기 때문에, 개발이익 환수 같은 적극적 제한조치나 별도의 토지 정책을 갖고 있지 않다.

심상정, 김재연 후보의 경우 토지와 개발 정책은 서로 같은데, 모두 기존 토지공개념 3법의 부활 또는 강화를 요구하고 있다. 하지만 토지공개념 3법은 주택과 택지 소유를 제한하고 개발이익이나 재건축 초과이익 등을 환수하지만, 여전히 소유 제한과 이익환수가 부분적이고 제한적이다. 기본적으로 토지의 사적 소유가 중심인 가운데 소유와 개발을 규제하는 정책인 토지공개념으로 제한되고 있고, 적극적인 토지국유화 정책이 없다는 점에서 제한적이다.

2. 주택 공급과 주거 안정

모든 후보가 주택 신규공급을 밝히고 있는데, 규모와 방식에서는 상당한 차이를 보인다. 무엇보다 45%를 점하고 있는 무주택 가구에 대한 주택공급과 주거 안정성 확보에 관해 큰 차이를 나타내고 있다.

이재명 후보는 임기 내 총 250만호의 주택을 공급하겠다고 밝혔고, 이 가운데 장기공공임대주택인 기본주택을 100만호 공급하는 것이 핵심이다. 청년이나 주거 빈곤층에 대한 주택지원도 이 기본주택 100만호로 갈음하며, 현재까지 새로운 정책은 없다. 현재 30년 이상 장기공공임대주택이 90만호가 채 못 되는 상황에서 기본주택 100만호가 추가 공급되면 그만큼 의미가 있겠으나, 이는 무주택 가구 731만 가구의 20%의 공급 규모 수준이다. 그러므로 나머지 무주택 가구 80%에 대한 사실상의 주거 안정 정책이 존재하지 않는다고 할 수 있다.

윤석열 후보도 신규주택 250만호를 공급하겠다고 하는데, 특히 수도권에 130만호의 신규주택을 공급한다고 한다. 이때 민간 재건축단지 용적률을 상향해(300%→500%) 공급하고 이 상향된 부분의 일부를 공공임대 또는 공공분양 주택 물량으로 확보해, 역세권에 첫 집 주택을 공공분양으로 20만호 공급한다는 계획이다. 또한, 시세보다 낮은 원가로 주택을 분양받고 국가에 환매하는 환매조건부 형태인 ‘청년원가주택’을 30만호 공급한다. 이처럼 윤석열 후보의 주택공급 정책은 민간개발, 민간재개발, 재건축 규제 완화를 통해 주택공급을 확대하고 그중 일부를 공공분양 또는 공공임대로 활용한다는 것이다. 전형적인 시장주의 주택정책이고 부동산 시장 육성정책이다. 그 때문에 공공주택으로 50만호를 공급하는 데 비해, 200만호를 민간분양해 주택공급 확대로 부동산 시장을 안정화하며, 별도의 주거 안정 대책 없이, 대출 규제 완화 같은 금융지원으로 주거 문제를 해결하자는 입장이다.

심상정 후보 공약은 장기공공임대주택 100만호와 토지임대부 또는 환매조건부로 공공 자가주택 100만호 등 총 200만호 공급을 통해 공공주택이 전체 주택의 20% 수준에 이르게 해, 전체 45% 정도인 무주택 서민의 절반이 공공주택에서 거주할 수 있도록 한다는 것이다. 또한, 공공기관을 대거 지방 이전하고 그 부지에 ‘수도권 생애 첫 집(신혼부부, 초년생, 청년)’으로 25만호의 공공주택을 공급해 주거 불안을 해소하고 부동산 시장을 안정화하겠다고 밝혔다.

김재연 후보는 ‘공공택지에 100% 공공주택 공급’을 원칙으로 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 토지임대부 방식의 ‘20평 1억 건설원가 아파트’를 연 10만호씩 공급한다고 했다. 또한, 서민 주거안정을 위해 공공임대주택을 연 10만호씩 공급한다. 신규주택공급은 20평 1억 원가 아파트 50만호 + 공공임대주택 50만호 등 임기 내 100만호 공급으로 추정된다. 또한, 주거안정을 위해 지역별 공공임대(재고율)를 20% 이상 의무화하는 제도를 시행해(민간임대주택의 공공임대 전환을 포함할 것으로 예상), 무주택자 절반 정도가 임대료 부담 없이 살기 좋은 장기공공주택에 거주할 수 있도록 한다는 것이다. 주거급여 수급자에겐 무상주거를 보장하고, 중위소득 60% 이하 저소득층에겐 전월세 부담 30% 상한제를 도입해 부담을 줄여준다.

이처럼 심상정, 김재연 후보의 주택공급 정책은 공공개발-공공(임대)주택공급이라는 큰 틀에서는 차이가 없다. 그럼에도 두 후보의 주택공급 정책은 공공임대주택 공급량이 무주택 가구의 약 50%에 해당하기 때문에 나머지 무주택 가구에 대한 실질적 대책이 없다는 점이 가장 큰 문제다. 나머지 절반의 무주택 가구는 여전히 민간임대시장에 남아 있어야 한다. 민간임대시장을 규율하는 정책이 임대료 상한제, 계속계약갱신제 등인데 현실적으로 민간 임대 시장에서는 이를 회피하는 방식이 많다. 현재 이 제도 일부가 시행되고 있음에도 거의 효력을 미치지 못하고 있다.

또한, 주택공급정책에서도 적극적인 토지국유화가 부재해 기존 공공택지 내에서 공급이 이뤄지기 때문에 수도권과 서울에 현실적으로 공공주택을 건설할 부지를 확보할 수 있을지 의문이다. 그 때문에 이 정책들은 공공임대 재고율이 무주택 가구 전체를 포괄할 때까지 과도적으로 시행할 수는 있지만, 기본적으로 민간임대주택까지도 사회화하는 ‘주택 사회화’로 나아가지 않으면 근본적 해결책이 될 수 없다.

3. 불로소득 환수 및 투기 근절 대책

이재명 후보와 윤석열 후보의 경우, 불로소득 환수나 투기 근절 대책이 정부가 시행 중인 수준 외엔 없다. 개발이익환수 조치도 강화라기보다는 현 수준을 유지하자는 것이고, 오히려 주택거래 활성화를 위해 이재명 후보는 양도세 중과 유예를 요청하고 있다. 윤석열 후보는 주택공급 활성화와 함께 각종 규제와 세제도 완화해야 한다고 주장한다.

이재명 후보는 종합부동산세를 폐지하고 국토보유세를 신설해 주택보다 토지보유에 세금을 더 매기자고 제안했다. 반면, 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 완화해 다주택자들이 주택 매물을 내놓을 수 있도록 해 부동산 시장을 안정화하자는 것이다. “보유세로 눌렀으니, 양도세로 숨통을 틔어 주어” 다주택자가 매물을 시장에 내놓게 유도하자는 것이다.

이런 점은 윤석열 후보도 같은데, 주택 공급을 전제로 오히려 관련 규제와 세제를 완화해 시장거래 활성화를 도모하자는 것이다. 양도세와 재산세는 현재보다 더 완화하고 공시가격 현실화도 속도 조절을 통해 보유세가 급등하는 것을 방지해야 한다고 주장한다.

반면, 심상정, 김재연 후보는 우선 토지공개념 3법(토지초과이득세, 개발이익환수, 주택소유상한제) 재도입 또는 강화를 통해 불로소득 환수를 확대하고 투기방지 대책으로 삼자는 것이다. 주택소유 상한에 대해 심상정 후보는 2주택 중과세, 3주택 이상 소유를 제한했고, 김재연 후보는 3주택 이상의 소유를 금지토록 했다. 양도세와 종합부동산세 등 세제에 대해 심상정 후보는 양도세 비과세 제한, 종부세 정상화, 공시지가 현실화 등 기존 세제를 원칙적으로 적용하는 수준에서 강화했고, 김재연 후보는 보유세 실효세율을 1%로 현실화하는 방안을 제시했다. 이 정책들이 불로소득을 제대로 환수하고 투기를 방지할 수 있는 대책인지에 대해서는 별도의 평가가 필요하지만, 부동산 관련 세제를 다소 강화하는 것만으로는 부족하다. 불로소득을 환수할 수 있도록 소득세를 포함해서 세제 전체에 대한 개편 속에서 고려되어야 할 필요가 있다.

4. 종합평가

부동산 가격이 폭등함에 따라 주거 안정성을 해치고 물가불안을 야기함은 물론, 자산 불평등을 크게 심화시키고 있다. 이 때문에 부동산 문제는 20대 대선에서도 가장 중요한 핵심 이슈로 주요한 관심을 끌고 있다.

그러나, 이런 관심과는 달리 이재명, 윤석열 후보의 부동산 정책은 기존 정책을 그대로 답습하거나 오히려 부동산 시장을 육성하고 활성화하는 정책을 더 크게 구사하고 있어 주거 안정성을 확보한다고 보기 어렵다. 뿐만 아니라 각종 규제와 세제도 완화해, 불로소득을 근절하거나 부동산 투기를 방지하기 위한 대책이라기보다는 주택소유주가 더 유리해지는 다주택소유주 지원방안처럼 보인다.

심상정, 김재연 후보 정책은 토지공개념에 기반해 주택공급과 주거 안정성 확보 차원에서 크게 다르지 않은 정책이다. 그럼에도 토지의 적극적 국유화 없이 기존 국·공유지에 제한된 대책으로 구성되어 있어 실제 정책 효과가 장기적으로 미치지 못한다. 또한 무주택자 절반에만 공공(임대)주택을 공급하고 민간임대시장에 대한 사회화나 적극적인 통제 방안이 부족해, 실제 나머지 무주택 가구의 주거 안전성 확보에는 미치지 못하는 대책으로 평가된다. 토지와 주택 사회화 없이 부동산 문제 해결은 불가능하다.

2021년 12월 28일

<20대 대선 노동자민중 사회주의좌파 공동투쟁본부>
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